买东西讲求货比三家,买房子属于大额支出,更得精挑细选。购房者在一家中介的带领下看中一套房子后,又找了另一家中介进行购买,这种想选择报价更合适的中介公司的行为是属于货比三家还是“跳单”违约?
3月7日,市中级人民法院审结了一起中介合同纠纷案。法院经审查认定,该案涉房产交易信息并非A中介公司独家享有的房源信息,涂某通过B中介公司以更优势的价格促成涉案房屋买卖合同,并没有利用A中介公司提供的信息和机会进行交易,不构成“跳单”违约。
【案件回顾】
2023年4月13日,市民涂某在A中介公司带领下看房,并签署了《看房确认单》,其中约定:5年内,如甲方(涂某及亲戚朋友)与出售方签订买卖合同,应向乙方(A中介公司)支付违约金5万元。
之后,涂某与该房房东多次谈价,因价格问题始终未达成协议,故未购买此房。
同年4月20日,涂某在B中介公司又获悉了该房源,经B中介公司与房东沟通,最终顺利成交、付款并办理了过户手续。
A中介公司认为涂某与房东的行为属于“跳单”违约,将二人诉至独山子区人民法院,请求判令房东支付中介费1万元、涂某支付中介费5000元及违约金5万元。
独山子区人民法院审理认为,涂某看房一周后避开A中介公司交易涉案房屋,利用了A中介公司提供的交易信息与机会,属于违约行为,判决涂某向A中介公司支付中介报酬3000元、违约金5000元。
涂某认为,A中介公司采取欺瞒哄骗的方式让其签署了排他《看房确认单》,系无权行为,不应支付中介费和违约金,遂上诉至市中级人民法院。
二审法院经查明,房东将该房屋同时委托给了A中介公司和B中介公司对外销售,A中介公司虽带涂某看房,并就购房合同签订事宜进行了磋商,但最终并未达成房屋成交。
因案涉房产交易信息并非A中介公司独家享有的房源信息,涂某通过B中介公司以更优惠的价格促成涉案房屋买卖合同,并没有利用A中介公司提供的信息和机会进行交易,因此不构成“跳单”违约,遂依法支持涂某的上诉请求,撤销了一审的判决,驳回A中介公司的全部诉讼请求。
【法官说法】
“跳单”又称“跳中介”,是指中介人向委托人提供中介服务后,委托人利用中介人提供的服务,但甩开中介,私下与相对人订立合同,或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的行为。
本案中,A中介公司预先拟定的《看房确认单》包含禁止“跳单”条款,其性质属于格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定,提供格式条款的一方限制或者排除对方主要权利的,该格式条款无效。
涂某未利用A中介公司的独家房源信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得了相同房源信息,A中介公司无法以其有限的付出限制买方的选择权,涂某有权选择报价低、服务好的B中介公司促成涉案房屋买卖合同成立,故不构成 “跳单”违约。
因此,无论成交与否,只要提供了服务就期望获得适当报酬的中介机构,可以在协议中明确约定未促成交易时的必要中介服务费,并对该约定作出必要提示。